Hier sind 5% Rendite für Immobilien möglich

5% Gesamtrendite bei einer Immobilieninvestition – reine Utopie, oder ist das noch möglich? Die 5%-Studie von bulwiengesa zeigt auf, wie Renditen in dieser Höhe erzielt werden können.

Die 5 %-Studie liefert mittels einer dynamischen Performancemessung einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Auf Basis der Analyse der internen Verzinsung eines Investments werden die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen dargestellt.

Die Idee: Die Studie ermittelt anhand eines dynamischen Modells die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Es wird unterstellt, dass die Investition zu den jeweiligen Markt kennzeichnenden Parametern erfolgt. Unter Anwendung einer Cashflow-Betrachtung wurden die zukünftig zu erwartenden Zahlungsströme (Einkauf, Mieteinnahmen, Objekt- und Bewirtschaftungskosten, Verkauf) wiedergegeben. Der interne Zinsfuß dieser Zahlungsströme stellt die IRR dar.

Es gibt Simulationen für vollvermietete Objekte in zentralen Lagen (Core-Matrix) und für peripher gelegene Immobilien mit Leerständen (Non-Core). Die höchste Verzinsung im Core-Segment errechneten die Forscher mit bis zu 7,3% IRR p.a. für Unternehmensimmobilien mit Produktionsanlagen. Diese Unternehmensimmobilien schnitten damit besser ab als die ebenfalls relativ günstigen Core-Bürogebäude in Mittelzentren (C-Standort) und Kleinstädten (D-Standort). Diese erreichen maximal 6% bzw. 7,1% p.a., haben dabei aber ein größeres Risiko einer schlechteren Entwicklung.

Es besteht für den Investor die Gefahr, mit einem Bürohaus in einer C-Stadt bei einer Gesamtrendite von 3,2% zu enden und das Objekt dann schwerer loszuwerden als die Produktionshalle. Büros in Kleinstädten können lohnenswert sein. Im Non-Core-Bereich liegen die Kleinstadtbüros vorn, hier sind bis zu 12,5% drin. Allerdings sind die dazugehörigen Immobilienmärkte so klein, dass Investoren hier nur wenig Geld unterbringen können.

In den größten Metropolen (A-Standorte) bieten Non-Core-Büros bis zu 9% und im schlechtesten Fall 4,3% p.a. Bei Wohnungen und Shopping-Centern wird 2016 die 5%-Renditeschwelle weitestgehend unterschritten. Dasselbe gilt für Core-Büros in A-Städten.

Die besten Renditen in den sichersten Nutzungsklassen bieten moderne, vollvermietete Logistikanlagen. Doch eine IRR über 5% ist längst nicht garantiert: Die Möglichkeiten der Verzinsung reichen von 3,9% bis 5,2%.